Noterde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri üzerine…

noterde taşınmaz satış vaadi

Bir taşınmazı -örneğin bir arsayı, apartman dairesini veya dükkanı- satın almak istediğinizde, ancak bu satışın hemen değil, ileri bir tarihte yapılması, bununla birlikte tarafların bu anlaşmayla bağlı olması gerektiğinde, taşınmaz satış vaadi, başka bir deyişle, gayrımenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması, sıklıkla başvurulan bir yoldur.

Taşınmaz devri bazen satış bedelinin ödenmesi beklentisiyle değil, inşa edilecek inşaattan kat verilmesi karşılığında yapılır. Bu sözleşmelere ise uygulamada kısaca “kat karşılığı inşaat sözleşmeleri” adı verilir.

Gerek taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, gerek kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin, gerekse taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren diğer tüm sözleşmelerin ortak bir noktası vardır: Bu sözleşmeler yasa gereği resmî şekilde yapılmak zorundadır.

Türk Medeni Kanunu m. 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”

2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.

Arsa payı karşılığında kat yapımı (kat karşılığı inşaat) sözleşmelerinin tapu memurları tarafından yapılabileceği gibi noterler tarafından da düzenleme şeklinde yapılabileceği Yargıtay kararları ile kabul edilmiştir. 1

Özetle, taşınmaz mülkiyeti devri borcu doğuran tüm sözleşmelerin, tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır.

Neden resmi şekle gerek görülmüş?

Yasa koyucu, taşınmaz mülkiyetinin devri borcu doğuran sözleşmeleri resmî şekle bağlı kılarak, bir yandan sözleşmenin taraflarını işlem öncesi düşünmeye sevketmeyi ve böylece onları acele yapılan işlerde hataya düşmekten korumayı, diğer yandan yapılacak hukukî işleme mümkün olduğu kadar güvenilirlik ve açıklık sağlamayı amaçlamıştır.2

Sözleşmeyi resmi şekilde yapmazsak ne olur?

Bu şekil şartına uyulmazsa ve adi yazılı şekilde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılırsa ne olur?

Cevabı Türk Borçlar Kanunu açık bir şekilde veriyor:

Türk Borçlar Kanunu m. 12/2: “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”

Demek ki, adi yazılı şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi geçersizdir.

Ancak hemen sonuca varmayın, çünkü bazı hallerde bu sözleşmelere hukuki sonuç bağlanabilmektedir. Aşağıda bunlardan bazılarına kısaca değineceğiz.

Hangi hususlar resmî şekle tâbi?

Taşınmaz mülkiyeti devir borcu doğuran sözleşmelerin nesnel esaslı noktalarının (essentialia negotii) ve öznel esaslı noktalarının (conditio sine qua non) resmî şekilde düzenlenmiş olması gereklidir. Bu kapsamda, taşınmaz mülkiyeti devir borcu ile diğer tarafın  borçlandığı tüm edimlerin, varsa cezai şartların resmî şekilde yapılan sözleşmede yer alması zorunludur.

Sözleşmede değişiklik için şekil şartı var mı?

Resmi şekle tâbi olan bir sözleşmedeki esaslı unsurları değiştiren sözleşmelerin de resmî şekilde yapılması zorunludur.3

İnşaat tamamlanmışsa veya tapu devri yapılmışsa geçersizlik ileri sürülebilir mi?

Sözleşmenin şekil yönünden geçersizliğinin ileri sürüldüğü bazı hallerde, çeşitli hukuki imkanlar kullanılarak bu iddiaya karşı savunma geliştirmek mümkün olabilmektedir. Yargıtay’ın bu savunmaları kabul ettiği durumlar mevcuttur. Olayınızın özellikleri dikkate alınarak bu hususta hukuki değerlendirme yapılarak bir sonuca varılması sağlıklı olur.

Geçersiz sözleşme kapsamında ödeme yapılmışsa?

Peki adi yazılı şekilde yapılan, geçersiz bir satış vaadi sözleşmesi kapsamında alıcı taraf ödeme yapmışsa ne olur? Ödenen paranın iadesi talep edilebilir mi?

Bu hususta bazı olanaklar bulunabilmektedir. Olayınızın özelliklerine göre hukuki danışmanlık verilmelidir.

Geçersiz sözleşmede cezai şart varsa?

Sıklıkla sorulan bir diğer soru da şu:

Adi yazılı şekilde, başka bir ifadeyle “hariçten” yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan cezai şart hükümleri geçerli olur mu? Bu cezalar istenilebilir mi?

Cezai şartın talep edilmesi durumunda bu talebe karşı ileri sürülebilecek hukuki savunmalar bulunmaktadır. Ancak bu konuda bir sonuca varmadan önce imzalanan sözleşme üzerinde hukuki inceleme yapılmalıdır.

Bu sözleşmeler neden noterde yapılmıyor?

Uygulamada bu sözleşmelerin noter harçlarından kaçınmak amacıyla noterde yapılmadığı, adi yazılı şekilde yapıldığı sıklıkla görülüyor. Sırf bu nedenle mahkemeleri ve tarafları yıllarca meşgul eden, zaman kaybına ve yargılama masraflarına yol açan uyuşmazlıklar doğabiliyor. Ne yazık ki, damga vergisi ve noter harçlarının yüksekliği nedeniyle vatandaşlar hukuk güvenliğinden uzaklaşıyorlar.

Sonuç

Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu doğuran taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gibi sözleşmeler, yüksek meblağlı ve taraflar için önemli borçlar içeren akitlerdir. Bu sözleşmelerin hazırlanması ve imzalanması aşamalarında mutlaka bir hukuki danışmandan destek alınması gerekir. Aksi takdirde ileride gerek maddi gerekse manevi zararlara ve hak kayıplarına uğrama riski bulunmaktadır.


  1. Örneğin: Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2013/5641 K. 2014/557 T. 30.1.2014 sayılı kararı
  2. Oğuzman/Seliçi, Eşya Hukuku, 2002. s. 275. 
  3. Bu ilke, Mecelle’de “Asıl sakıt oldukta fer’i dahi sakıt olur” olarak; Latince “cessante statu primitiva, cessat derivatius” olarak ifade edilmektedir. 
Av. Ertuğrul Harman
2004 yılından beri aktif olarak avukatlık ve danışmanlık yapıyor. Hukuk bürosu İstanbul'da. Yüksek lisansını İngiltere'de tamamladı. İstanbul Ünversitesi'nde hukuk doktorası tezi yazıyor. Çok iyi derecede İngilizce biliyor. Hukukun yanı sıra programlama ve teknoloji ile de ilgileniyor.

46 Comments

  1. Emeğinize sağlık. Bende zamanında mezun olunca üniversiteye devam ediyim demiştim ama anadolu çocuğu olduğum için memlekete geri geldim. Meslektaşız bu arada.

  2. Ben 11’05’2015 tarihli bir sözleşme yaptım ben satıcı olarak emlakcı sozleşmeyi duzenledi ucumuz imzaladık 1000 kapora aldım ayrıca detayda cayan taraf 20’000 bedel oder diye yazıyor sozleşmenin bitiş tarihide yok 20 gün oldu beni oyalıyorlar alıcıya ulaşamıyorum acilen beni aydınlatın

    1. İletişim sayfamızdaki irtibat bilgilerini kullanarak bize ulaşırsanız size yardımcı olabiliriz.

      1. Merhaba Ertuğrul BEY;YASAL DANIŞMANI OLDUĞUM ANNEM ADINA İMZA ATMA YETKİM VAR MI DIR?MAHKEME KARARI GEREKİR Mİ? ADİ SÖZLEŞMELERDE BİZ TOPRAK PARASI ALDIK FAKAT SÖZLEŞMEDE TESLİMAT GECİKTİ,FESH DURUMUNDA ALINANLARI GERİ İADE ETMEK DURUMUNDAMIYIZ.TEŞEKÜRLER….

        1. Merhaba,
          Benimle yukarıdaki “iletişim” sayfasından irtibat kurabilirseniz size yardımcı olmaya çalışacağım.
          İyi günler dilerim.
          Av. Ertuğrul Harman

        2. annenizin yerine imza atabilmeniz için ya vekalet gerekir, ya da vekalet veremecek durumda ise mahkemeden vasi tayin ettirmeniz gerekir.

  3. Merhabalar ben 5 aralık 2015 de apartman dairesi satın almak icin sözlesme imzaladim 60 bin tl si 7 aralik 2015 de odenip kalani 30 aralik 2015 de ödenip tapu alinacaktir sozlesmede bu miktarlar ve odenecegi zamanlar acik acik yazmaktadir ama bu 60 bin tl yi verdiken sonra 30 aralik a kadar gecen süre de insaat sirketi tarafindan herhangi bir sorun sikinti ya da kaçma para verimini reddetme gibi bir durum olursa bu sözlesme bizim icin bağlayıcı olur mu ya da bu sözlesmenin mahkemelerce gecerliliği olur mu ?

    1. Merhaba,
      İletişim sayfamızdaki irtibat bilgilerini kullanarak bize e-posta ile ulaşırsanız size yardımcı olabiliriz.
      İyi günler diliyoruz.

      1. Avukat bey bizim aramiz hisseli bir arazi arazinin doğu kısmı başka şahsa batı kısmı bize ait olduğuna dair noterde bi evrak düzenlenebilirmi

  4. merhabalar biz apartmanımızın kat karşılığı için bir inşaat firması ile ofislerinde 06.04.2014 tarihinde adi sözleşme yapılmıştır fakat bizim binayla ilgilenmemesi bu arda bir de inşaat firmasından alacağı olan şahış 16.01.2015 tarihinde inşaat firması adına bizim daire sahipleri sanki borclu gibi icra takibi yaptırmış buda bizi midemizi bulandırdı ve firma sadece karot aldırdı ilgilenmemesi itibarıyla bizde toplu olaraktan noterden 09.06 2015 tarihinde yapmış olduğumuz sözleşmenin iptalini ve geçersiz olduğunu bildirdik ve bize daire başı 25 binlira icra takibi göndermiş bizde itiraz dilekcesi verdik onun için bize bir sıkınntı olurmu dava acarsa kazanabilirmi bir bilgi verirseniz memnun olurum

    1. Merhaba Veysel Bey,

      Yorumunuz için teşekkür ederim.

      Size e-posta ile cevap yazacağım.

    2. Ben ev alicam mutayit 1000 milyar pişin para istedi noter masraflari cok oldu icin elden anaşma yapsak sakincasi varmi

  5. Merhabalar Kartal Hürriyet mahallesine kentsel dönüşüm bölgesinde yapılacak bir projeden konut satın aldım. henüz proje aşamasında olan bu yerde noterden sözleşme yapmayıp biraz peşin ve aylık senetler halinde kendi aramızda sözleşme düzenledik. Yaklaşık altı ay geçti ve hale projede bir gelişme olmaması nedeniyle sözleşmeyi fesih etmeyi düşünüyorum. Kendi aramızdaki sözleşmede 12 ay içerisinde sözleşmeyi fesih etme nedeni ile yüzde 2 kesinti yapılarak 6 taksitte geri ödeme şartı vardı. Sözleşmeyi fesih ettiğim takdirde bu geri ödemelerde sorun çıkartmamaları için ne yapmam gerekli. Noterden sözleşme yapmadığımız için paramın üstüne konma gibi bir durum söz konusu değil dimi ? Teşekkürler

  6. Hocam bi sorum olacak. Musadenle ben arsami mutahite kendi aramizda sozlesme yaparak verdim. Noteri dha sonra yapariz dedi insaat basladonda yani. Ogrenmek istedigim cevap su:

    Insaat baslamadan kendi aramizda yaptigimiz sozlesmenin bi hukmu olurmu. .
    Not: sozlesmenin sonunda soyle uaziyor.
    Sozlesmeden Vaz gecen taraf 100 000 tl odemek zorunludur. Saygilar

    1. Merhaba,
      Benimle yukarıdaki “iletişim” sayfasından irtibat kurabilirseniz size yardımcı olmaya çalışacağım.
      İyi günler dilerim.
      Av. Ertuğrul Harman

  7. merhaba ertugrul bey ben bir ev almak istiyordum. fakat bana kredi çıkmadığı için krediyi babam çekecek ve ben ona her ay düzenli para ödeyeceğim.ödeme süresince ev babamın üzerine oluyor banka gereğince. borç bitiminde bu ev tapu ve haklar oglumundur diye baştan bir noter sözleşmesi yapılabilirmi.ilerde kardeşler arası bir sıkıntı çıkmaması için bu mümkünmü. herşey bittikten sonra yani evin borcu bittikten sonra.herkes karara uyduktan sonra sorun çıkarmı kanunen bunun bir prosedürü varmıdır.şimdiden vereceginiz bilgiler için tesekkür ederim.kolay gelsin.

    1. Merhaba!
      Bahsettiğiniz işlemi hukuki bir şekilde yapmanız gerekir; ancak, böyle bir işlemden daha uygun başka yollar olabilir. Ayrıntıları bilmeden sizi yönlendirmek doğru olmaz.
      Danışmak için bu sitedeki iletişim sayfasını kullanabilirsiniz.

      1. Sn.Ertuğrul Bey Merhaba
        Öncelikle paylasimlariniz için tesekkur ederim.
        Bir yüklenici ile adı olarak şahitler huzurunda imzaladığımız sözleşmede 100.000 TL cezai şart maddesi var.
        Sözleşmenin yenilenmesini ve noterde yapılmasını istiyoruz ancak karşı taraf buna sıcak bakmıyor.
        Henuz tapumuz yok aramızda imzaladığımız sözleşmede tarih yok.
        Yüklenici herhangi bir borç Odeme yada masraf yapmadı.
        Biz farklı bir müteahhit ile anlastigimzda daha önce yaptığımız sözleşmenin cezai şartından sorumlu olur muyuz.

        Çok tesekkur ederim.

        Saygilarimla….

        1. Merhaba cihan bey bu konuyla ilgili bir sonuca ulaştınızmı aynı sıkıntı bizim başımızdaki varda napalım diye düşünüyorum

        2. Merhaba,
          Benimle yukarıdaki “iletişim” sayfasından irtibat kurabilirseniz size yardımcı olmaya çalışacağım.
          İyi günler dilerim.
          Av. Ertuğrul Harman

  8. Merhabalar ;
    Izmir cesme bölgesinde miras olarak bize kalan arazimiz bulunmaktadır .
    Fakat anneannemiz noter satış kagidiyla almış olup , ödediğine dahil senetlerimiz mevcuttur.
    Kat Mülkiyeti olmayan arsalarda noter satış kağıdının Hükmü olmadığına dair duyum
    Aldık.
    Mahkeme acmayida düşünüyoruz ?
    Sizin yorumunuz ve yardımınız mümkünmüdür ?

    1. Merhaba,
      Benimle yukarıdaki “iletişim” sayfasından irtibat kurabilirseniz size yardımcı olmaya çalışacağım.
      İyi günler dilerim.
      Av. Ertuğrul Harman

  9. Merhaba ben müteahhit olarak toprak sahibi ile kat karşılığı sözleşmeme uygun olarak inşaatı tamamladım .ama toprak sahibi hisse devrine yanaşmadı giriş daire alacak olan toprak sahibinn birine 1. Kat vermek zorunda kaldım . Ve tapular bu şekilde çıktı şuanda bi hak talep etme şansım varmı

    1. Merhaba,
      Benimle yukarıdaki “iletişim” sayfasından irtibat kurabilirseniz size yardımcı olmaya çalışacağım.
      İyi günler dilerim.
      Av. Ertuğrul Harman

  10. Noterde hazırlanacak sözleşme için hesaplanan masraflar, taraflar arasında bölüşülüyor mu yoksa sadece alıcının mı ödemesi gerekiyor? Bu konuda da bilgi verirseniz sevinirim.

  11. MERHABA
    BEN TOPRAKTANPARASINI ÖDEYEREK MÜTAAHİTTEN PROJEDEN ADİ SÖZLEŞME İLE 2 ADET DAİRE SATIN ALDIM.KARŞILIĞINDA İSE AÇIK SENET ALDIM.ANCAK DAHA SONRA PROJEDE DEĞİŞİKLİK YAPILMIŞ VE DAİRE NUMARALARI DEĞİŞMİŞ,ANCAK SÖŞLEŞMELERDE DAİRELERİN YER TARİFLERİ VAR ÖRNEĞİN BİNANIN ZEMİN KATINDA SAĞ TARAFINDA SOKAĞA CEPHELİ 4+1 GİBİ ŞİMDİ MÜTAAHİT İSE SÖZLEŞMEDE NUMARALARI YAZAN DAİRELERİ VERMEK İSTİYOR BENSE SÖZLEŞMEDE ÖZELLİKLERİ YAZILI DAİRELERİ İSTİYORUM ODA VERMEK İSTEMİYOR.BANA NE TAVSİYE EDERSİNİZ SENETLERİ KIRDIRABİLİRMİYİM VEYA DAVA AÇSAM KAZANABİLİRMİYİM YARDIMCI OLURSANIZ SEVİNİRİM.İYİ ÇALIŞMALAR………..

    1. Merhaba,
      Hukuki imkanlarınız çeşitlidir. Size bu konuda yardımcı olabilmek için size bazı sorularım olacak ve elinizdeki belgeleri incelemem gerekecek. E-posta üzerinden konuyla ilgili sizinle irtibat kuracağım.
      İyi günler dilerim.

  12. Merhaba
    Ben Alman vatandaşı olarak seçtiğimiz taşınmazı alabilmem için askeri şubeden onay almam gerekiyor. Bu evrak ancak iki aya kadar elime ulaşacak. Bu süre zarfında Türk vatandaşı olan eşim taşınmazın tapusunu üzerine alacak.
    Soru: noterde sözleşme yapılabiliyormu tapudan önce, gerekli evrak geldikten sonra tapunun yarısının iki ay sonra benim üzerime devredileceğine dayir?

  13. Sayın Ertuğrul bey kişilerin ihtiyaç duyduğu hukuki işlemler konusunda yardımlarınız için teşekkürler ederim. Sağ olun var olun başarılarınızı diliyorum.

  14. Merhaba ben mutahitten adi sözleşme ile bir adet dublex daire aldım ödemem gereken para ise 170 bin tldi 31bin kabora verdim 100bin bir arsa devrettim ve 39binde 0 bir araba verdim arsa satışını verdik ama araba satışı bizde duruyor arabada onlarda 31bin para makbusu var bende mutahit kaçtı ama dairem arsa sahibinde arsa sahibi dairemi inşaatın bitmesi için dson daire elinde koz olarak tutmuş inşaat bitimi ise 100 de 95 ortak alan bitmiş arsa sahibi daire benim olduğunu bildihği halde vermiyor mahkemeye versem kazanma şansım varmı teşekür ederim.

  15. Size çok teşekür ederim vermiş olduğunuz bilgiler ićin aklım da bir soru işareti daha eğer barodan avukat tutarsam daire ye mi yoksa paramıma mı dava açim birde onlarda avukat tutarsa hala kazanma şansım varmı .saygılarımla

  16. Merhaba ertuğrul bey sizden bir cevap daha rica edebilirmiyim mutahit daire aldığım inşaatı yarıda aldığı zaman dairemi vermeyen arsa sahibi ile noterden sözleşme yapmışlar arsa sahibi mutahite inşaat bittikten sonra bu daireyi sana devrederim demiş oda bana satmış bu nasıl oluyor benim suçu ne yinede hak sahibimiyim

    1. Selamun aleykum Ertuğrul bey. Ben iki arsa sahibiyle yerlerinde cift kat uzeri kat karsiligi insaat yapmak icin on sozlesme yaptim. Ama yerlerinde tasima sorunu oldugu icin aradan 2 gun gecti notere gitmeden vazgectigimi soyledim. Aramizda yaptigimiz sozlesmede sozlesme fesheden taraf bir miktar tazminat verme maddesi var o sozlesmede. Bu hüküm dogururmu maddi acidan bilgi verirseniz tskler.

      1. Hukuki danışmanlık ücrete tabidir. İletişim sayfamdan irtibat kurabilirsiniz.

  17. Sayın Ertuğrul bey size sorum Ankara ayaştan Termal devre mülk için imza attım yaklaşık 11 ay oldu almaktan vazgeçebilir miyim ben çatmak istiyorum ayrıca 1000 TL parada ödemiş durumdayım imzaladığı sözleşmenin noterden olmadığından bir geçerliliği varmıdır beni aydınlatırsanız sevinirim Şimdiden Teşekkürler.

  18. merhabalar esimin babasindan kalma arsa var kat karsili mutahitle anlastilar
    sorum su noterde tapu sozlesmesi yapilacakmis o sozlesmede gecen isim uzerindenmi resmi tapu cikar yoksa tapu teslim icin tekrar mirascilar cagrilirmi.
    saygilarimla

    1. Merhaba,
      Hukuki danışma hizmeti almak için yukarıdaki “İletişim” bağlantısını kullanabilirsiniz.

  19. köyde 2katlı beton binam vardı zamanında eşim haztaoldundan evimin alt katını satttım ama tabutek oldundan 1kişinin üztüneoldu köyyerinde imar pilanı olmadından tabumu ayıramadım okişinin ban kaya borcu oldunu öyren dim şim di evimin üst katını nasıl alırım hic1 rezmi sözleşmem yok tur kanunagöre şahit lerden alabilirmiyim evimin üztünü

Bir Cevap Yazın